Diện tích thông thủy và diện tích tim tường khác nhau thế nào
Một trong những điều khiến người mua căn hộ chung cư bối rối nhất chính là cách tính diện tích. Cùng một căn hộ nhưng con số diện tích có thể chênh nhau vài mét vuông tùy theo phương pháp đo, và sự chênh lệch đó ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn phải trả cũng như giá trị thực tế bạn nhận được. Hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường là kiến thức nền tảng mà bất kỳ người mua nhà nào cũng cần nắm vững.
Diện tích thông thủy được tính như thế nào
Diện tích thông thủy, còn gọi là diện tích lọt lòng hay diện tích sử dụng, là phần diện tích mà bạn thực sự sử dụng được bên trong căn hộ. Cách tính này lấy phần không gian bên trong các bức tường bao, tức là phần mà nước có thể lan tới nếu bạn đổ nước ra sàn, từ đó có tên gọi thông thủy. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích của tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia, nhưng không tính phần tường bao ngoài, cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Đây là cách tính có lợi cho người mua vì nó phản ánh đúng không gian sống thực tế. Bạn trả tiền cho phần bạn thực sự dùng được, không phải trả cho những bức tường dày hay cột bê tông mà bạn không thể tận dụng. Hiện nay đa số hợp đồng mua bán đều ghi diện tích theo phương pháp thông thủy, và đây cũng là con số được ghi trên sổ hồng.
Diện tích tim tường và lý do nó lớn hơn
Diện tích tim tường, hay diện tích phủ bì, được tính từ tâm của các bức tường bao quanh căn hộ, bao gồm cả tường bao ngoài, tường ngăn giữa các căn hộ, cột và hộp kỹ thuật. Vì cộng thêm phần diện tích của các kết cấu này nên diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy, thông thường chênh lệch khoảng vài phần trăm tùy thiết kế. Một căn hộ có thể ghi 70 mét vuông theo tim tường nhưng chỉ còn khoảng 65 mét vuông theo thông thủy.
Vấn đề nảy sinh khi chủ đầu tư quảng cáo và tính tiền theo diện tích tim tường nhưng người mua lại nghĩ rằng đó là không gian sử dụng thực tế. Kết quả là khi nhận nhà, nhiều người ngỡ ngàng vì căn hộ nhỏ hơn so với hình dung. Đây không hẳn là lừa đảo nếu hợp đồng ghi rõ phương pháp tính, nhưng nó tạo cảm giác hụt hẫng và đôi khi là nguồn cơn tranh chấp.
Vì sao bạn cần biết rõ phương pháp tính trong hợp đồng
Khi xem hợp đồng, hãy tìm điều khoản ghi rõ diện tích căn hộ được tính theo phương pháp nào. Nếu hợp đồng ghi theo thông thủy, bạn yên tâm hơn vì đó là con số sử dụng thực. Nếu ghi theo tim tường, bạn cần tự nhẩm tính lại đơn giá thực tế trên mỗi mét vuông sử dụng để so sánh công bằng giữa các dự án. Đừng để bị đánh lừa bởi đơn giá thấp trên giấy mà thực chất diện tích dùng được lại ít.
Xử lý chênh lệch diện tích khi bàn giao
Trong thực tế, diện tích thực tế khi đo đạc lúc bàn giao có thể chênh so với hợp đồng. Hợp đồng tốt sẽ quy định cơ chế bù trừ: nếu diện tích thực tế nhỏ hơn, chủ đầu tư hoàn lại tiền phần thiếu; nếu lớn hơn, người mua đóng thêm. Tuy nhiên cần có ngưỡng dung sai hợp lý, thường cho phép chênh lệch trong khoảng vài phần trăm. Khi nhận nhà, bạn nên thuê đơn vị đo đạc độc lập hoặc tự kiểm tra kỹ để bảo đảm diện tích đúng cam kết, đặc biệt với những căn hộ lớn nơi mỗi mét vuông chênh lệch là một khoản tiền không nhỏ.
Lời khuyên thực tế khi đánh giá không gian
Ngoài con số trên giấy, bạn nên đến xem nhà mẫu hoặc căn hộ thực để cảm nhận không gian. Hai căn cùng diện tích thông thủy vẫn có thể cho cảm giác khác nhau tùy cách bố trí, số lượng cột chiếm chỗ, chiều cao trần và độ thông thoáng của cửa sổ. Hãy chú ý đến diện tích sử dụng hiệu quả, tức là phần diện tích thực sự kê được đồ và sinh hoạt thoải mái. Một căn hộ thiết kế thông minh với ít góc chết sẽ cho trải nghiệm sống tốt hơn nhiều so với căn có diện tích lớn hơn trên giấy nhưng bố trí kém. Hiểu rõ cách tính diện tích giúp bạn đánh giá đúng giá trị và đưa ra quyết định sáng suốt.